Quel est le coût d’un projet de construction? Comment est-il calculé? Quels facteurs l’influencent?
Les coûts de construction d’un bâtiment neuf varient entre 1400 et 2000€ HT par m2 de surface de plancher, hors frais d’études et achat du terrain. Un projet de réhabilitation lourde est quant à lui estimé entre 1200 et 1800€/m2.
Afin de déterminer le coût réel de son projet, il est nécessaire d’affiner ces fourchettes de prix en faisant appel à un économiste de la construction qui quantifiera les travaux à réaliser, et estimera précisément les prix en fourniture et pose, selon la nature du bâtiment et le niveau de gamme attendu.
La maîtrise des coûts sur les opérations de construction devient de plus en plus complexe, en raison de la fluctuation des prix unitaires liés aux matières premières, des différences de prix entre les départements, de l’évolution constante des réglementations, et de la diversité des techniques de construction entre les grandes régions. Par exemple, l’Alsace a toujours favorisé la brique en terre cuite, alors que les régions méditerranéennes utilisent plus généralement le parpaing en béton. La cloison à ossature alvéolaire cartonnée est encore prescrite dans certaines régions, alors que celle-ci n’est quasiment plus utilisée dans le Grand-Est depuis 20 ans.
Faire appel à un bureau d’études ayant une connaissance approfondie du marché local garantit la fiabilité de l’estimation financière de votre projet.
Pour établir cette dernière, l’économiste de la construction utilise des ratios sur la base des coûts de précédentes opérations. Ces ratios sont ajustés et affinés selon les paramètres de l’opération étudiée (localisation, complexité de mise en œuvre, …), et sont ensuite confortés par des avant-métrés associés à des prix unitaires globaux. L’expertise de l’économiste intervient sur la connaissance de ces prix unitaires, sans cesse mis à jour selon les nombreux retours d’appels d’offres et les évolutions tarifaires des fabricants.
L’estimation : pas seulement qu’une question de quantités et de prix unitaires
Pour réussir à définir et garantir un budget travaux, il ne suffit pas simplement de multiplier des prix par des quantités. La clé de la réussite réside dans l’inventaire et la conception des différents ouvrages à réaliser (préparation de support, interactions entre les corps de métier, …). Un ouvrage oublié génère retard et surcoût en phase travaux ; plus dommageable, un matériau inadapté induit des surcoûts et des difficultés d’exploitation. Un produit non conforme à la réglementation entraîne quant à lui l’impossibilité d’assurer son bâtiment et d’obtenir les certificats nécessaires à son ouverture au public.
Chaque projet est unique et nécessite par conséquent une étude approfondie et personnalisée.
En réhabilitation, la valeur ajoutée de l’économiste est amplifiée. Il établit un état des lieux de l’existant, demande les sondages et diagnostique l’ensemble des problématiques et améliorations potentielles (amiante, infiltration, accessibilité, isolation…). L’équipe de maîtrise d’œuvre hiérarchise ensuite les travaux à réaliser en priorité selon le budget (clos-couvert, mise aux normes…). Pour finir, afin d’arrêter un budget complet, réaliste et fiable, l’économiste de la construction s’assure, avec l’architecte et les bureaux d’études, que l’ensemble des prestations, souvent imperceptibles mais nécessaires à l’achèvement du bâtiment, soit bien pris en compte. Par exemple, il prévoit la protection au feu et l’habillage des profilés de reprise en sous-œuvre ou encore le rebouchage des parois au droit des réseaux déposés.
L’objectif et les avantages du cahier des charges (CCTP) et du quantitatif (DPGF)
Un budget et un cahier des charges bien maîtrisés, c’est l’assurance :
- De retranscrire les besoins et attentes du maître d’ouvrage, afin de décrire et chiffrer le bâtiment qui lui correspond.
- De démarrer son projet à temps. Un dépassement budgétaire impose de revoir les études et de chercher des financements complémentaires, générant travail supplémentaire et retard. Avec un prévisionnel financier maîtrisé en amont, et des documents contractuels déjà rédigés, la signature des contrats de travaux est assurée dès l’analyse des devis, et le chantier peut d’emblée commencer.
- D’éviter des frais et délais supplémentaires non prévus en cours de chantier. Un projet de construction est un assemblage complexe d’une multitude de prestations qui doivent s’enchaîner de manière fluide et continue. Ainsi, l’omission d’une prestation engendre un arrêt des travaux, le chiffrage et la signature d’un devis supplémentaire, puis la réalisation de ces prestations non prévues initialement, entraînant frais supplémentaires et retards de chantier. Avec des CCTP et DPGF complets, les entreprises n’ont plus qu’à exécuter leur marché, dans l’ordre chronologique du calendrier défini par le coordonnateur OPC et le maître d’œuvre d’exécution.
- D’une garantie sur la qualité des ouvrages exécutés par les entreprises vis-à-vis des normes en vigueur dans le domaine du bâtiment (documents techniques unifiés, avis techniques, incendie, acoustique, thermique…). La réglementation encadrant les travaux est vaste et évolue régulièrement, les entreprises et architectes ne sont donc pas tous informés des dernières nouveautés. Le descriptif établi par l’économiste de la construction permet ainsi de préciser les performances des produits à utiliser, ainsi que la composition et la mise en œuvre des ouvrages à réaliser. L’entreprise et le maître d’œuvre n’ont qu’à suivre ces préconisations, sans se perde dans une multitude de normes.
- De réduire les délais de réponses des entreprises, car les quantités et les prestations sont préalablement étudiées ; seuls les prix et les fiches produits des fournisseurs sont à compléter par les candidats
- De comprendre et d’analyser facilement les devis, pour mieux négocier. Plutôt que de faire chiffrer les entreprises sur le base seule des plans, et de recevoir une multitude de devis tous différents les uns des autres, et surtout plus ou moins complets en fonction de l’interprétation de chaque entreprise, il est nettement plus judicieux de fixer un cadre équitable et lisible, permettant de comparer les offres sur la base de quantités et prestations similaires, afin d’acheter à un prix juste et compétitif.
Estimer, conseiller, prescrire : le rôle de l’économiste de la construction
Dès la conception, l’économiste étudie la faisabilité financière d’un projet architectural avec le budget alloué par le client. Il propose des optimisations (matériaux moins coûteux, plus écologiques et plus durables, réduction des surfaces de circulations, …) afin de réduire les coûts de construction et d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix, tout en s’assurant que les ouvrages répondent aux besoins du client et soient conformes à la réglementation. Une fois le projet et son budget déterminés, l’économiste rédige les pièces écrites des contrats de travaux (descriptifs et quantitatifs), qui sont nécessaires, d’une part, pour la consultation et la mise en concurrence des entreprises, et d’autre part, pour la signature des contrats de travaux, qui fait suite à l’analyse technique et financière des devis reçus. Cette analyse permettra de négocier avec les entreprises sur la base de critères précis et équitables (comparaison des prix unitaires, choix des produits proposés …) et d’attribuer ainsi les lots aux sociétés les mieux-disantes.
La valeur ajoutée de l’économiste s’exprime notamment dans le conseil et la conception, que ce soit dans le domaine de la réglementation incendie, avec par exemple, le calcul des masses combustibles pour éviter la propagation du feu en façade (IT 249), ou dans le domaine de la thermique, avec par exemple, le choix d’un isolant plus performant d’épaisseur réduite, permettant d’optimiser les surfaces de vente. L’activité de conseil porte également sur les domaines de l’acoustique (NRA), l’accessibilité (PMR), la santé (matériaux antibactériens ou sans COV), et l’environnement (produits biosourcés et bas carbone).
Choisir ses entreprises, une décision importante à prendre rapidement, avec un résultat sur le long terme
La construction d’un bâtiment est un processus long qui s’étale sur une, voire plusieurs années. Les ouvrages réalisés ont vocation à perdurer pendant des décennies. Le choix de partenaires fiables est donc primordial. Quand on remarque sur le chantier qu’une entreprise n’assure pas correctement sa prestation, il est déjà trop tard pour éviter les désagréments : difficulté de résilier un marché, arrêt des travaux, dégradations, frais et délais supplémentaires… mieux vaut donc bien les sélectionner.
Outre le contrôle des qualifications et des assurances responsabilités civiles et décennales, il est indispensable de vérifier la conformité des matériaux proposés par les entreprises, par rapport aux prescriptions de l’économiste. L’analyse de la méthodologie proposée pour des chantiers complexes et d’envergure pourra également faire la différence (nombre d’ouvriers, réduction des nuisances, recyclage des déchets, matériel de sécurité…).
Ces documents ne remplaceront néanmoins jamais le retour d’expérience des chantiers achevés. Travaillant tous les jours en collaboration avec des dizaines d’entreprises, l’économiste de la construction, le pilote, et le maître d’œuvre d’exécution pourront ainsi vous proposer objectivement des entreprises locales, triées sur la base des critères de qualité d’exécution, prix, respect des délais et suivi des travaux, ainsi que sur leur pratique commerciale (devis supplémentaire, relationnel…). Des entreprises sont spécialisées dans le logement ou l’industrie ; d’autres sont dimensionnées pour de petits ou de grands projets ; et certaines ont un rayon d’action uniquement départemental alors que d’autres se déplacent en Alsace, Lorraine et les Vosges. Faire appel à un bureau d’études ayant une connaissance du réseau local d’entreprises est un réel atout pour sécuriser son projet de construction.
Le bureau d’études du bâtiment economie2
Fort de ses plus de 35 années d’expérience, et avec plus de 300 projets réalisés, le bureau d’études du bâtiment economie2, spécialisé en Économie de la construction (EEC) – Ordonnancement, Pilotage et Coordination (OPC) – Maîtrise d’œuvre d’exécution (MOEX) et Direction d’exécution des travaux (DET), saura vous accompagner pour garantir le coût et la qualité d’exécution afin de mener à bien votre chantier.
